Baisse des taux d’intérêt : des opportunités à saisir sans attendre

Avec des taux abaissés favorables et des conditions propices à réaliser de bonnes affaires, 2024 se présente comme l’année de toutes les opportunités pour les acheteurs avertis, conscients de pouvoir renégocier les termes de leur crédit dans les années à venir ou de le faire racheter.

Quelles prévisions de baisse des taux d’intérêt ?

Constat de l’évolution des taux immobiliers entre 2021 et 2024

Comment expliquer la hausse des taux d’emprunt des dernières années ? L’année 2021, marquée par la crise sanitaire, a profité de taux historiquement bas gravitant autour de 1 % en moyenne. Leur remontée a débuté dès janvier 2022, annonçant le terme d’une période rêvée pour l’investissement immobilier.

Les tensions géopolitiques déclenchées par la guerre en Ukraine et le contexte inflationniste européen ont accentué le pessimisme ambiant, influençant directement les banques, dont la Banque de France, à se montrer plus frileuses dans l’octroi des crédits en accroissant leurs exigences auprès des emprunteurs. Dans un climat tendu et pour limiter la flambée des prix, la BCE (Banque Centrale Européenne) a remonté ses taux directeurs, avec pour répercussion une nette hausse des taux d’intérêt en 2023, affichant des valeurs trois fois plus élevées qu’en 2021. En décembre, les meilleures concédées pour des emprunts sur 25 ans étaient de 4,1 %.
La baisse annoncée pour décembre 2023 a été retardée, mais les premiers signes d’une stabilisation se sont fait ressentir dès les premiers mois de 2024. À la fin du premier trimestre, le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors frais de banque et d’assurance, passe sous la barre des 4 %.

Prévisions 2024 : vers une baisse des taux de crédit immobilier

Une question demeure : cette baisse a telle vocation à se poursuivre au cours des prochains trimestres ? Les perspectives d’achat immobilier des ménages sont guidées par l’espoir de voir les taux chuter et atteindre les niveaux exceptionnels post-Covid. Si les pronostics sont plutôt favorables à une diminution prolongée, il est en revanche presque certain qu’ils ne retomberont pas aussi bas. Les économistes tablent sur une stabilisation autour de 3,5 % sur 2024.

Parallèlement, la production de crédits par les établissements bancaires augmente et contribue à passer au vert tous les indicateurs pour une relance du marché immobilier. Les conditions d’emprunt semblent s’alléger, avec une tendance à réduire la part de l’apport, ouvrant la porte à de nombreux profils de ménages jusque-là écartés.

Les prévisions 2025 misent sur une poursuite de la diminution des taux qui pourraient se stabiliser autour de 3 % pour une majorité de pronostiqueurs, voire 2,75 % dans les scénarios les plus optimistes.

Pourquoi acheter sans attendre l’évolution des taux d’intérêt ?

La fluctuation des prix de l’immobilier selon l’accessibilité aux emprunts

Les prévisions favorables à une baisse des taux d’intérêt au cours des prochains trimestres créent un phénomène d’attentisme généralisé chez les futurs acquéreurs. Ces derniers, limités par leur capacité d’emprunt, misent sur une réduction significative des valeurs, pour augmenter leur budget d’achat immobilier. Or, si les taux évoluent, c’est aussi le cas des prix du marché. Le jeu de l’offre et de la demande répond aux tendances. Ainsi, plus le volume d’acheteurs s’accroît, plus les tarifs s’envolent.
En patientant dans l’espoir d’obtenir des taux plus faibles pour leur crédit immobilier, les ménages s’exposent au risque de voir les prix grimper. Un calcul s’impose donc, afin de déterminer s’il est plus avantageux de :
 souscrire un emprunt à un taux de 3,7 % et d’acheter un bien en dessous de la valeur du marché, en profitant d’une conjoncture où l’offre est bien supérieure à la demande ;
 attendre plusieurs mois que les taux avoisinent 3 % pour augmenter son capital, mais potentiellement investir au moment où les prix seront à la hausse, la demande rattrapant voire dépassant l’offre sur le marché.

Le déséquilibre actuel place les acheteurs en position de force, leur octroyant même un pouvoir de négociation, mais ce contexte est en voie de se transformer, les banques assouplissant leurs conditions dans la délivrance de crédits, avec pour conséquence un accroissement important à court terme du nombre d’acquéreurs potentiels.

Plus que le risque de passer à côté d’opportunités en adoptant une attitude attentiste, les futurs emprunteurs doivent intégrer l’idée que la baisse des taux d’intérêt annoncée repose, comme toute prévision économique, sur des hypothèses et n’est en rien garantie. Il ne s’agit que de spéculations, aussi sérieuses soient-elles.

Le bon calcul pour investir dans l’immobilier : acheter et renégocier son prêt

Au vu des éléments actuels, la meilleure approche semble être de profiter au plus vite des prix réduits de l’immobilier, conjointement à la baisse des taux initiée récemment. Si le montant de crédit pourrait s’avérer un peu plus intéressant d’ici quelques trimestres, la valeur des biens, elle, risque de repartir à la hausse et de rendre certains produits inaccessibles aux emprunteurs.

Par ailleurs, souscrire un prêt à un certain taux n’est pas une fin en soi. Il est monnaie courante de renégocier ou de faire racheter son emprunt par un autre établissement bancaire. Après quelques années, deux options se présentent. La première consiste à revoir les termes du crédit avec la banque, en aménageant les mensualités, la durée ou d’autres conditions fixées à la signature. La seconde est de faire appel à des structures concurrentes pour opérer son rachat et redéfinir
ensemble ses modalités.

Si l’augmentation des taux d’intérêt des deux dernières années a refroidi les acquéreurs dans leur projet d’investissement immobilier, il est important de prendre un peu de recul et de se rappeler que dans les années 80, les ménages souscrivaient des emprunts à 10 % ou parfois 15 %. En 2005, ils atteignaient 3 % à 3,5 % et dépassaient 5 % après la crise de 2008. Certes, le pouvoir d’achat et la conjoncture sont distincts à chaque époque, néanmoins, les taux exceptionnellement bas de 2021 et début 2022 (en dessous de 2 %), ancrés dans l’inconscient collectif comme valeur de référence, doivent être oubliés.