Super Jeanbrun : le nouveau levier fiscal pour investir dans l’immobilier locatif

Encore peu connue, cette combinaison représente pourtant l’un des montages les plus avantageux du moment pour les investisseurs immobiliers. Décryptage de cette stratégie porteuse.

Qu’est-ce que le Super Jeanbrun ?

Le Super Jeanbrun n’est pas un dispositif officiel en tant que tel, mais une stratégie patrimoniale, reposant sur l’addition de deux mécanismes complémentaires :

• Le dispositif Jeanbrun, qui permet d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien et de bénéficier d’avantages fiscaux.
• Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire), qui propose également des avantages fiscaux spécifiques, ainsi qu’une TVA réduite à l’acquisition du bien.

Les atouts du Super Jeanbrun

Le Super Jeanbrun présente plusieurs intérêts pour les investisseurs :

• Une optimisation fiscale durable.
• Une économie de 10 % de TVA à l’achat du bien immobilier (LLI).
• Une exonération de taxe foncière de 15 ans (LLI).
• Une sécurité locative en zone tendue.
• Une valorisation à long terme du patrimoine. 
   

Avec cette combinaison gagnante - rentabilité, sécurité, valorisation patrimoniale -, le Super Jeanbrun pourrait bien s’imposer comme la nouvelle référence de l’investissement immobilier neuf. Sur un marché locatif en crise, ce montage hybride semble bien cocher toutes les cases, pour motiver les investisseurs. 

Cadre d’application du montage Super Jeanbrun

Si ce cumul des deux dispositifs est parfaitement légal, il implique le respect simultané des règles d’investissement en LLI et celles du dispositif Jeanbrun. Or celles-ci se combinent assez facilement.

Ainsi, le LLI exige que le bien immobilier concerné soit neuf ou acheté en VEFA, et qu’il soit situé en zone tendue (A, Abis et B1). Il est un peu plus restrictif que le Jeanbrun, qui autorise l’achat dans l’ancien (sous condition d’importants travaux de rénovation), toutefois ce dernier impose d’investir dans le collectif.

Concernant le procédé de mise en location, c’est le Jeanbrun qui ici se montre le plus restrictif, en obligeant à une location nue du logement et comme résidence principale. Le LLI, pour sa part, impose une durée d’engagement de 15 à 20 ans, là où le Jeanbrun se limite à 9 ans.  

En revanche, les deux dispositifs se rejoignent quant aux plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Enfin, les conditions du LLI demandent à investir via une SCI (société civile immobilière) à l’IR (impôt sur le revenu), pour optimiser le Jeanbrun.

À quel profil d’investisseur s’adresse le Super Jeanbrun ?

Véritable outil patrimonial, le Super Jeanbrun s’inscrit dans une démarche de transmission facilitée, conjointe à une optimisation fiscale de long terme.

Ce montage est donc particulièrement adapté aux :

• Investisseurs très imposés, souhaitant réduire la pression fiscale.
• Profils patrimoniaux à long terme, recherchant visibilité et stabilité.
• Investisseurs prudents, privilégiant la sécurité et le risque maîtrisé (forte demande locative).
• Profils souhaitant limiter les contraintes, en évitant la gestion complexe en LMNP (location meublée).

Une stratégie à fort potentiel dans le Pays basque et les Landes

Au Pays basque ou dans le sud des Landes, où la pression locative est intense, le Super Jeanbrun prend tout son sens. Entre forte demande locative, tension du marché et valorisation immobilière pérenne, la stratégie semble être payante.
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