Pour soutenir l’accès au logement et la transition écologique, le gouvernement a mis en place un dispositif d’exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), afin de faciliter les dons familiaux dans un cadre spécifique.
Cette mesure exceptionnelle vise à favoriser l’achat dans le neuf ou en VEFA, ainsi que la rénovation énergétique des résidences principales. Sur notre territoire en tension, où les prix se sont envolés les dernières années, c’est une opportunité unique pour de nombreux parents d’aider leurs enfants à devenir propriétaires. Vous souhaitez les soutenir dans leur projet d’acquisition immobilière ? Voici tout ce que vous devez savoir de l’exonération des donations au Pays basque.
Codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, ce dispositif exonère de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) les dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans un cadre bien précis que nous allons détailler un peu plus loin.
Cette mesure s’inscrit dans une volonté gouvernementale de dynamiser le marché immobilier neuf et d’encourager la rénovation énergétique des logements. L’objectif est de permettre de mobiliser l’épargne familiale, pour faciliter l’accession à la propriété des jeunes générations ou les aider à entreprendre des travaux en adéquation avec la transition écologique.
Ainsi, la somme doit être consacrée à l’acquisition d’un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale.
Le dispositif d’exonération temporaire des donations constitue une occasion rare d’aider ses enfants à acheter dans le neuf au Pays basque, dans des conditions fiscales particulièrement avantageuses.
Avec un plafond global de 300 000 € par donataire et de 100 000 € par donateur à même donataire, ainsi que la possibilité de cumuler la somme avec l’abattement classique disponible tous les 15 ans, les familles disposent d’un levier puissant pour accompagner les jeunes générations dans leur accession à la propriété.
Toutefois, cette fenêtre de tir reste limitée, car les dons doivent être réalisés avant le 31 décembre 2026.
Pour bénéficier de cette exonération des donations au Pays basque et au sud des Landes, plusieurs conditions doivent être respectées.
Pour répondre aux critères d’éligibilité, la donation doit être consentie entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. En effet, cet énorme avantage fiscal doit être considéré comme une faveur, par conséquent temporaire.
À noter que la date retenue est bien celle à laquelle les fonds sont transférés et non pas celle de la date de la promesse de vente ou de l’idée de donation.
Le dispositif est limité aux membres de la famille directe. Peuvent ainsi recevoir ces dons exonérés :
Le don doit prendre la forme d’une somme d’argent, versée en pleine propriété par chèque, virement bancaire, mandat ou remise d’espèces. Les donations de biens immobiliers ou de valeurs mobilières ne sont pas éligibles à ce dispositif exceptionnel.
La somme donnée doit impérativement être affectée au financement de :
Et ce, dans un délai strict de 6 mois, à compter de la date de versement du don.
Notez que le don ne peut se destiner à la construction directe d’une maison individuelle par le donataire.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal de l’exonération temporaire des donations, l’affectation des fonds doit concerner l’acquisition :
Dans les deux cas, la date d’attribution retenue est celle de signature de l’acte authentique. Le don doit impérativement être antérieur à celle-ci.
Sont exclus du dispositif :
Pour conserver le bénéfice de l’exonération, le donataire s’engage à ce que l’immeuble acquis :
Ne peuvent être considérés comme des habitations principales : les résidences secondaires, les locaux professionnels, les garages ou les logements inoccupés.
Sont acceptés tous les travaux et dépenses éligibles à la prime de transition énergétique "MaPrime Rénov'", sous deux conditions :
Les travaux réalisés par le donataire lui-même, ceux entrepris dans un logement détenu via une SCI et ceux destinés à un bien immobilier en location ne sont pas éligibles.
Notez que les avantages fiscaux de MaPrimeRénov’ et de l’exonération des donations ne sont pas cumulables.
Dernier point essentiel à connaître pour bénéficier de l’exonération des donations au Pays basque et aider ses enfants à devenir propriétaires sur notre territoire : le bénéficiaire doit être en mesure de prouver que les sommes reçues ont bien été affectées à l’usage prévu.
L’administration fiscale peut exiger la présentation de pièces justificatives : acte authentique d’achat, factures des travaux, contrat de prêt immobilier, relevés bancaires… La constitution et la conservation d’un dossier complet sont donc indispensables.
Le montant exonéré des droits de mutation à titre gratuit est plafonné selon les limites suivantes :
Ainsi, par exemple, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d’un grand-parent, atteignant ainsi le plafond total de 300 000 € de dons en franchise de droits.
À noter que l’exonération ne porte que sur la part de la somme réellement affectée à l’acquisition ou aux travaux. Si la somme est supérieure, le surplus sera redevable de droits ou abattements classiques.
Autre avantage indéniable de la mesure temporaire, elle se cumule avec l’abattement familial classique de 100 00 € par parent et par enfant et de 31 865 € par grand-parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans.
Un père donne à sa fille 100 000 € pour l’aider à financer son achat d’appartement en VEFA à Boucau, qui deviendra sa résidence principale.
Le virement est effectué le 1er mars 2025. L’acte authentique est signé le 15 juin 2025.
Un grand-père donne à sa petite-fille 45 000 € pour l’aider à financer les travaux d’isolation de résidence principale à Bayonne et l’installation d’une pompe à chaleur. Le devis total est de 50 000 €.
Le virement de 45 000 € est effectué le 10 octobre 2025. Les travaux sont payés entre décembre 2025 et janvier 2026. L’achèvement des travaux est constaté le 20 février 2026.
Un père et une mère donnent chacun 100 000 € à leur fils. Sa tante, sans descendance directe, lui donne en complément 150 000 €, pour l’aider à acheter un bien immobilier neuf comme résidence principale au Pays basque. Il perçoit donc un total de 350 000 €.
Les dons sont reçus entre mai 2026 et juin 2026. L’acte authentique est signé le 1er juillet 2026.
Planification et vérification notaire. Adressez-vous à votre notaire pour encadrer le don. Assurez-vous de l’éligibilité du projet et de la forme d’acquisition.
Respect des délais. Le versement doit précéder l’acte d’achat ou le début des travaux. L’acquisition ou le paiement des travaux doivent avoir lieu dans les 6 mois suivant le don.
Adéquation de l’usage du bien. Le bien acquis doit être la résidence principale ou être loué à usage d’habitation principale pendant 5 ans. Les travaux entrepris doivent être effectués dans la résidence principale du donataire.
Justification l’affectation. Le notaire doit mentionner l’apport personnel et l’affectation pour l’exonération. Il incombe au donataire d’apporter la preuve que les fonds ont été affectés au projet dans les 6 mois.
Conservation des justificatifs. Le donataire doit conserver toutes les pièces justificatives (virement, acte notarié, factures de travaux) à la disposition de l’administration, pour prouver le respect des conditions durant 5 ans.
Déclaration fiscale. Même si exonéré, le don doit être déclaré par le donataire auprès du service des impôts.
Le bénéfice de l’exonération peut être remis en cause, si le donataire ne respecte pas ses obligations. La vente du bien avant l’expiration du délai de 5 ans entraîne automatiquement la perte de l’avantage fiscal, même dans le cas d’une réaffectation du produit de la vente à un nouvel achat immobilier.
En cas de non-respect des conditions, le donataire est redevable du complément de droits de mutation à titre gratuit, majoré de l’intérêt de retard.
Seul le décès du donataire pendant la période de 5 ans est considéré recevable. Ses héritiers ou légataires ne sont pas tenus de respecter les conditions de conservation ou d’affectation.
Le dispositif d’exonération temporaire des donations familiales de sommes d’argent représente un avantage fiscal considérable pour la transmission de patrimoine intergénérationnelle. En respectant scrupuleusement les délais et les conditions d’affectation, les familles peuvent soutenir les jeunes générations dans leurs projets d’installation, sans payer de DMTG. Une opportunité à ne pas manquer, pour un achat en VEFA près de Bayonne ou sur le littoral landais !
