Aujourd’hui, beaucoup de primo-accédants s’auto-excluent du marché immobilier sans connaître leur véritable capacité d’emprunt. « Je gagne trop peu. », « Je suis seul(e), donc aucune banque ne me suivra. », « Je suis auto-entrepreneur, c’est impossible que l’on me finance.», sont autant de phrases que de nombreux locataires prononcent avant même d’avoir rencontré une banque ou un courtier.
Pourtant, dans un contexte où les loyers continuent d’augmenter au Pays basque et où l’offre locative est soumise à une extrême tension, certains pourraient rembourser une mensualité proche de leur loyer actuel, voire inférieure.
Alors, comment estimer si vous êtes finançable ? Quels profils peuvent obtenir un crédit immobilier aujourd’hui et pourquoi un courtier peut-il changer complètement vos perspectives ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de renoncer à devenir propriétaire, car vous pouvez peut-être déjà acheter au Pays basque.
Le premier frein à l’accession à la propriété n’est pas toujours financier. Il est souvent psychologique.
Au Pays basque, les prix élevés de l’immobilier peuvent donner l’impression que l’achat est réservé à certains profils aisés : couples à hauts revenus, cadres supérieurs, investisseurs expérimentés…
Ces convictions découragent de nombreux actifs. Pourtant, les banques n’analysent pas uniquement le niveau de salaire. Elles étudient un ensemble de critères :
Aujourd’hui, les établissements bancaires financent des profils variés et une grande majorité d’entre nous l’ignore. Il n’est donc pas rare que des personnes célibataires, des auto-entrepreneurs, des contrats CDD ou encore des primo-accédants avec peu d’apport puissent accéder à la propriété et acheter au Pays basque.
Si les critères restent exigeants, les profils finançables sont bien plus nombreux qu’on ne l’imagine.
La capacité d’emprunt correspond au montant qu’une banque peut accepter de vous prêter en fonction de votre situation financière.
En France, pour définir le montant pouvant être consacré au remboursement d’un crédit immobilier, les banques appliquent généralement un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus.
Mais ce calcul ne suffit pas à déterminer la solidité d’un projet d’achat. Les banques prennent aussi en compte le reste à vivre, les charges et la composition du foyer, les perspectives professionnelles, sans oublier les aides complémentaires comme le PTZ et l’apport fourni. C’est pourquoi deux personnes ayant le même salaire peuvent obtenir des capacités d’emprunt très différentes.
De nombreux primo-accédants ignorent qu’ils bénéficient d’aides pouvant augmenter leur budget immobilier. Le principal dispositif est actuellement le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un prêt aidé par l’État permettant de financer une partie de l’achat sans intérêts à rembourser.
Au Pays basque et au sud des Landes, de nombreuses communes sont situées en zone A et B1, rendant éligibles une part importante de ménages sous conditions de revenus.
Dans les faits, le PTZ est un avantage à ne pas ignorer, pouvant :
Beaucoup de primo-accédants réalisent par ailleurs, grâce à ce dispositif, qu’ils peuvent finalement acheter un logement et devenir propriétaires, sans dépenser plus que pour un loyer.
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C’est bien souvent l’information qui provoque le déclic, car beaucoup l’ignorent, mais dans de nombreux cas, rembourser un crédit immobilier revient à payer une mensualité proche d’un loyer au Pays basque.
L’infographie suivante propose une comparaison entre loyers et mensualités de remboursement de crédit immobilier, pour l’achat d’un T2 ou d’un T3 neuf (pour des profils remplissant les conditions d’obtention d’un PTZ).
Les données sont fournies à titre d’exemple. Chaque profil doit être étudié individuellement.
Ces exemples démontrent que la différence financière entre loyer et mensualité d’emprunt est souvent plus restreinte que ce que l’on imagine.
Même sans d’importants revenus ou un gros apport, devenir propriétaire d’un T2 ou d’un T3 neuf au Pays basque est bel et bien possible.
Alors ne vaut-il pas mieux se constituer un patrimoine, plutôt que de financer celui de son bailleur actuel ?
Bien entendu, chaque situation reste différente et doit être étudiée spécifiquement. Avec l’aide d’un courtier, dont la consultation est totalement gratuite, beaucoup de personnes prennent conscience qu’elles sont plus proches de la propriété qu’elles ne le pensaient.
Il s’agit probablement de l’étape la plus sous-estimée par les primo-accédants. Beaucoup s’imaginent que toutes les banques appliquent des exigences similaires pour octroyer des prêts. Or, chaque établissement possède ses propres critères, ses objectifs commerciaux, ses profils privilégiés et sa vision. Ainsi, un dossier refusé dans une banque peut être accepté dans une autre.
C’est là que l’appel à un courtier prend tout son sens. Intermédiaire entre l’emprunteur et les banques, il détient une expertise sur le marché local et entretient des relations privilégiées avec les établissements financeurs.
Un fait souvent ignoré est que ses prestations demeurent gratuites dès lors que le projet n’aboutit pas. Sa rémunération est induite par la signature d’un emprunt uniquement. Il est donc plus que dommage de se priver de ses services et de ses contacts, car grâce à lui, il est possible :
Pour certains profils s’auto-jugeant non finançables (indépendants, jeunes actifs, personnes seules), cette expertise se montre souvent révélatrice d’une capacité d’emprunter tout à fait suffisante pour acheter au Pays basque ou dans les Landes.
Un constat est évident : de nombreux acheteurs pensaient leur projet impossible avant de consulter un courtier.
Beaucoup de primo-accédants pensent que l’immobilier neuf est réservé aux gros budgets. Pourtant, il présente plusieurs avantages financiers pouvant être décisifs dans l’obtention d’un prêt auprès d’un établissement bancaire :
Pour toutes ces raisons, les banques apprécient davantage les logements neufs, considérés comme moins risqués, grâce à leur qualité énergétique et à leur valorisation à long terme.
Un projet d’achat dans le neuf offre une meilleure capacité d’emprunt qu’un achat dans l’ancien.
Le plus grand piège est de renoncer sans même avoir testé sa capacité d’emprunt. Au Pays basque, de nombreux primo-accédants sont convaincus que devenir propriétaire est hors de portée.
Pourtant, entre les aides et dispositifs existants, les politiques bancaires et les possibilités de financement, la réalité d’un projet immobilier est souvent différente de l’idée que l’on s’en fait.
Un simple rendez-vous avec un courtier ou un conseiller peut parfois transformer complètement la perception d’un projet de vie.
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