Entre les conditions de calcul du Prêt à Taux Zéro (PTZ), particulièrement intéressantes pour les primo-accédants, et une exonération exceptionnelle des donations familiales qui disparaîtra au 31 décembre 2026, plusieurs dispositifs peuvent faciliter l'acquisition d'un logement neuf.
Alors, si vous envisagez d'acheter votre premier appartement ou que vous souhaitez aider votre enfant à devenir propriétaire, cette fin d'année mérite toute votre attention.
Acheter dans le neuf avant fin 2026 pourrait vous permettre de bénéficier de conditions de financement avantageuses et d’un cadre fiscal privilégié.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l'une des principales aides de l'État pour faciliter l'accession à la propriété. Destiné aux ménages qui n’ont pas été propriétaires depuis plus deux ans, il permet de financer une partie de leur acquisition de résidence principale, sans payer d'intérêts. Depuis le 1er avril 2025, le dispositif est accessible pour l'achat d'un logement neuf, partout en France.
Ce qu’il faut savoir : votre revenu de référence peut jouer en votre faveur en 2026
Explication : Le revenu fiscal de référence (RFR) est une base de calcul du PTZ. Il sert à déterminer votre éligibilité et le montant auquel vous pouvez prétendre (jusqu’à 50 % du coût de l’opération). Plus il est faible, plus la quotité de financement peut être importante. Or, c’est celui de l'année N-2 qui sert de référence. Mieux vaut donc en profiter, car bien souvent, la situation professionnelle et financière évolue au fil des ans (augmentation de salaire, accès à un meilleur poste…).
Prenons l’exemple d’un achat d’appartement neuf à Boucau (zone B1) à 210 000 € par un jeune couple :
On parle donc de plus de 20 000 € de différence d’emprunt à taux zéro, qui seront à financer par un prêt immobilier classique et viendront alourdir les mensualités. Une somme loin d’être anodine au regard des taux actuels et des perspectives à venir !
Le PTZ est donc un véritable levier pour augmenter sa capacité d'achat et devenir propriétaire dans de meilleures conditions.
Vous êtes parent ou grand-parent et souhaitez aider un enfant ou un petit-enfant à acheter son premier appartement ? Une mesure fiscale temporaire vous permet de transmettre une somme d'argent importante, sans droits de donation, à condition de financer un projet immobilier répondant aux critères prévus par la loi.
Instauré par la loi de finances pour 2025 et codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts, ce dispositif constitue une opportunité particulièrement intéressante pour les familles souhaitant faciliter l'accession à la propriété dans le neuf.
Ce qu’il faut savoir : les donations doivent être réalisées au plus tard le 31 décembre 2026.
Le montant autorisé :
Le dispositif prévoit une exonération de droits de donation dans les limites suivantes :
Par exemple, un enfant peut recevoir :
Soit un total de 300 000 € transmis sans droits de donation, sous réserve du respect de toutes les conditions du dispositif (affectation des fonds à l’achat d’un logement neuf dans les 6 mois suivant le versement, conservation du logement comme résidence principale pendant 5 ans).
Cette exonération peut par ailleurs se cumuler avec les abattements classiques applicables aux donations familiales.
Au-delà du PTZ et de la donation familiale, acheter un appartement neuf auprès d'un promoteur immobilier présente plusieurs avantages qui peuvent alléger le coût global de votre acquisition.
Des frais de notaire réduits
Dans l'immobilier neuf, les frais d'acquisition représentent généralement 2,5 à 3,5 % du prix du logement, contre environ 7,5 à 8,5 % dans l'ancien.
Une exonération temporaire de taxe foncière
Les constructions neuves à usage d'habitation peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement.
Un logement performant
L'achat en VEFA permet également de bénéficier d'un logement répondant aux dernières réglementations environnementales, avec des équipements récents et des performances énergétiques optimisées, garantissant un excellent DPE.
Une absence de travaux à prévoir
Vous profitez d’un logement neuf, sous garanties constructeur, et pour lequel vous n’aurez aucun frais d’ampleur à anticiper avant de nombreuses années (ravalement de façade…).
Le PTZ, la donation familiale exonérée et les avantages propres à la VEFA peuvent se compléter pour faciliter le financement d'un achat immobilier.
Attendre peut parfois conduire à passer à côté d'une belle opportunité fiscale ou financière.
